Le constat ne porte que sur les parties privatives en l’occurence le bien ou les parties du bien objet du contrat et ses accessoires dont le locataire à la jouissance exclusive et la charge de l’entretien.  

Sont par conséquent exclus de la mission d'état des lieux : 

• Les parties annexes au logement dont l’usage est commun
   
• Tout démontage, mise à l’épreuve de la solidité de ce qui est contrôlé au-delà des contraintes d’utilisation normales. 
  
  
• Tout contrôle notamment dans le cas de la location de logement neuf ou de moins de 10 ans, au titre de la loi BOUTIN, de planimétrie des sols,  visant à établir la conformité des matériaux ou produits équipant le logement et leur mise en œuvre, aux DTU, Norme NF C 15-100, NF C 15-520, à la législation handicapés ..et d’une manière générale tout contrôle visant à établir la conformité du bâtiment, à l’autorisation de construire, aux règles générales de construction, aux dispositions et servitudes d’urbanismes……
  
  
• Les équipements détaillés ci-dessous, le locataire disposant d’un délai de garantie pour en effectuer le contrôle après entrée dans les lieux. A cet égard un délai contractuel communément de 15 jours peut être spécifié dans le contrat  :
      - Les appareils électriques (Cumulus, convecteurs.........)
      - Les équipements de chauffage (Chaudière, poêle......). 

• Les locaux indépendants du local principal considéré comme ne faisant pas partie de la location (1)                                                             

(1)  ANNEXES A LA LOCATION : La location du local principal et des annexes qui lui sont adjoints doivent, compte tenu de la jurisprudence, faire l'objet d'un même contrat, faute de quoi le statut d'annexe ou de dépendance peut être mis en question par une des parties AU MOTIF QUE LES PARTIES N'AVAIENT PAS ENTENDU (de façon claire) faire de l’annexe en question un accessoire de l’appartement. A cet égard une copie du baildoit être communiquée au technicien. 

  
 Le constat ne porte que sur les parties accessibles du logement et les dispositifs de comptage de fluide et d'énergie sous réserves que l'existance de ces derniers ait été mentionné dans le bon de commande.

1- Sont contrôlés visuellement les éléments suivants : 

• Murs, faïences murales, plinthes: Repérage du nombre de trous de chevilles, présence de fissures, carreaux cassés.
  
•  Sol, carrelages: Repérage du nombre de trous de chevilles, présence de fissures, carreaux cassés, état des parquets ou autres revêtements (auréoles, traces, dévitrification, chocs, rayures, .....).
  
•  Portes et fenêtre intérieures et extérieures : Contrôle du fonctionnement, tests d’ouverture (Difficultés à ouvrir ou fermer), Repérage du nombre de trous de chevilles, traces de choc, Contrôle de l’état des poignées, Dénombrement des clefs si serrures.
  
•  Electricité: Contrôle sonnette, Contrôle des prises ou interrupteurs (scellés, déscellés, cassés ou sans cache), plaques chauffantes électriques ou gaz, hottes, état général frigo (absence étagères, porte freezer, parois congélateur).
  
• Sanitaires, Vidage : Présence de systèmes d’obturation de lavabo, évier ou baignoire, Repérage bonde bouchon ou chaînette, état des mécanismes de bonde (commande vidage), état des joints d’étanchéité autour des équipements (neuf, noircis, décollés).
  >> Le contrôle des moteurs-extracteurs de VMC est exclus
  
  
• Divers: Bouches de ventilation ou VMC (repérage présence, état cordelettes, bouchées ou non bouchées, propreté), état des meubles de cuisine, SDB ou autres (cache champs ou placages décollés ou arrachés, planches gonflées par humidité, rayées, brûlées......), Etat des vitres ou glaces.
  
• Boite à lettre: Etat de la porte et de la serrure, 
  
• Cave: Etat de la porte et de la serrure (trace d’effraction), local vide ( ?).
  
• Box en sous-sol: Etat de la porte et de la serrure (traces d’effraction), local vide (?). 
  
  

2- Est  testé le fonctionnement des éléments suivants : 

•  Des serrures, targettes.
  
•  Des portes, croisées (fenêtres) et leurs accessoires tels que poignées, condamnations, crémones, etc..
  
•  De la robinetterie et ses accessoires tels que douchette, et les systèmes d’obturation/vidage d’évier et lavabo et de tout autre appareil remplissant une fonction similaire. 

Nota : Le tiers prend connaissance des documents fournies par le locataires attestant que ce dernier s’est bien acquitté de certaines obligation telles que :
       . Attestation de contrôle des chaudières de 20 Kw et moins
      . Attestation de ramonage
      . Autres : Déclarations de sinistres aux assurances, autorisations de désistement notamment.

 Le propriétaire est tenu de fournir au technicien, notamment les informations détaillées ci-dessous ainsi que toute information d'ordre contractuelle nécessaire à la constitution du dossier du locataire.

3 - Accès aux locaux : Impérativement, les parties condamnées pour des raisons pratiques ou de sécurité (locaux techniques, etc) doivent être rendues accessibles en prévision de l’état des lieux, par les soins du bailleur ou du demandeur.

4 - Seuls sont admis à assister à l’état des lieux le propriétaire, le locataire ou leur représentant respectif, le tiers caution pour le locataire et l’expert chargé du constat. Ce dernier peut représenter l’une des paries sous réserve qu’il lui en soit fait la demande par écrit. 

5 - Le bien faisant l’objet du constat doit être libre de meuble ou de tout autre chose encombrante susceptible d’empêcher le bon déroulement du constat, faute de quoi la mission peut être annulée à l’initiative de n’importe laquelle des parties. Dans ce cas les honoraires de base de l’expert lui sont dues.

6 - Arrêt des installationde production d'énergie : Dans l’absolu l’arrêt des installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ne relève pas de la responsabilité du tiers chargé du constat par conséquent.

      A cet égard il est à noter que :

6-1 L’arrêt, le purgeage, la mis en route des installations de chauffage de maison individuelles ou des logements équipés de chaudières sur sols ou murales ne peut être en aucune manière demandé au tiers chargé du constat.
6-2 En période de chauffe, dans les immeubles collectifs, le tiers peut toutefois sur demande express du bailleur par courrier ou dans le bon de commande, procéder à l’arrêt des appareils disposant d’un mode d’alimentation autonome mais uniquement des Chaudières murales à Gaz de 20 Kw et moins sinon ces dernières sont maintenus en fonction et/ou mis en mode hors gel s’il existe toutefois un dispositif le permettant ou maintenues à l’arrêt.

7 - Clefs : En prévision de l’état des lieux le ou les double(s) de clefs détenus par le bailleur, son représentant à défaut d’être restitué(s) au locataire sont transmis au tiers chargé du constat.

.      La responsabilité du tiers chargé du constat ne peut être engagée au-delà de la transmission des clefs par lui au propriétaire ou son représentant, de l’envoi des clefs à ce dernier en recommandé par voie postale ou par portage, le cachet de la poste ou le reçu du coursier faisant foi ou enfin de la consignation des clefs par quelque moyen que ce soit. En tout état de cause, les frais d’envoi ou de dépôt des clefs incombent au bailleur.

.         En tout état de cause le bon de commande mentionne les conditions de transmission des clefs au bailleur après l’état des lieux. En l’absence de toute mention sur le bon de commande ou tout accord express, la signature conjointe de l’Etat des lieux par le locataire et le tiers dégage ce dernier de toutes responsabilités. 

.          En cas de restitution des clefs par le locataire en dehors des heures d’ouverture des agences postales publiques, le tiers chargé du constat convient préalablement avec le bailleur du moyen transmission le plus diligent à leur à ce dernier. A défaut d’un accord, la signature conjointe de l’Etat des lieux par le locataire et le tiers dégage ce dernier de toutes responsabilités.

8 - Informations relatives au logement : 

8-1 : Informations à communiquer au tiers chargé du constat :
.  Détail des annexes (caves, garages ou greniers..)
.  Présence, emplacement de comptage d’eau, Gaz…
.  Les éléments devant faire l’objet d’un contrôle ponctuel particulier sous réserve que ce constat relève de la compétence (Sont exclus les pianos notamment)
.  Sinistres déclarés par le locataires dont il a connaissance
.  L’existence de Garanties légales en cours de validité (Bon fonctionnement, Biennale, Décennale & Dommage ouvrage).
>  Les procédures en cours engagées au titre des garanties légales.

8-2 : La liste des documents à communiquer au tiers chargé du constat :
.  Attestations de contrôle obligatoire en cas de location (Surface loi Boution, DPE, Diagnostics immobiliers) 
.  Exemplaires de bail et ses annexes (Etat des lieux d’entrée, Grille de vétusté).
.  Courriers de congés notifiés par lui ou son locataire ou bien signifié par exploit d’huissier.

                                                                      _____________  Important  ______________
  
Le donneur d’ordre peut communiquer les informations mentionnées notamment au point 8 sur le bon de commande, devis accepté ou par mail sous réserve que dans ce dernier cas le prestataire en ait accusé réception. Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être communiqués par courrier ou par mail sous réserve que dans ce dernier cas le prestataire en ait accusé réception (Copie scanée). Le non respect d’une ou plusieurs de ces obligations par le donneur d’ordre déchargera le prestataire de toute responsabilité en cas d’impossibilité subséquente de réaliser partiellement ou totalement la mission confiée.
La présence et l’emplacement de système(s) de comptage doit être spécifié sur le bon de commande, le devis accepté ou par courrier. A défaut, le Bailleur ne se prévaloir de l’absence de relevé des consommations pour réclamer la prise en charge au tiers des consommations ou des dommages et intérêts.

  
L'ETAT DES LIEUX peut être dressé en un seul exemplaire
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l'Etat des lieux quand il est de nature contradictoire entre bailleur et preneur est le constat d'une situation de fait. Il n’est par conséquent pas soumis à la règle du double original prescrite par l’article 1325 du CC (1) et peut en outre être contesté par un organisme accrédité, par exemple par la Direction de Affaires Sanitaires et Sociales (DASS) ou les Services d’hygiène (2). 
Jurisprudence : 
(1) Cour Cassation , Civ. 3ème , 22 mai 2002 , Bull Civ III, n° 110, AJDI 2002 681 note Laporte-Leconte, IR 2946), 
(2) Cour Cassation Civ. 3ème , 23 mai 2002 , Bull Civ III, n° 109, D. 2003, Somm. 732, Obs. Damas).   

Documents conservés par le technicien
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La copie des documents attestant que le locataire s'est acquitté de ses obligations (Quittance d’assurance, contrat ou attestation d’entretien de chaudière et de ramonage) ou relatifs aux procédures en cours (Indemnisation suite à  sinistre) est conservée par le tiers. Ces derniers peuvent être communiqués au bailleur à sa demande.
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IMPORTANT : La loi n’oblige pas le locataire à transmettre au tiers chargé du constat les originaux produit lors du constat. Le tiers n’étant pas en mesure de vérifier l’authenticité du document, ces derniers sont admis sous réserve d’un contrôle ultérieur par le propriétaire. 

Etat des lieux complémentaire
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L’ Article 3 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 a prévu que le locataire puisse faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement, en cas de défauts affectant le fonctionnement du système de chauffage. Cet état des lieux complémentaire doit être dressé de façon identique à l'Etat des lieux principal. En tout état de cause les anomalies constatées pourront toutefois être signalées par le locataire au propriétaire par acte permettant de donner date certaine au remarques complémentaires (recommandé AR ou pli remis en main propre contre accusé réception.
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CONCERNANT LE CONTRÔLE DU FONCTIONNEMENT des équipement électrique ou autres à l’initiative du preneur, un délai contractuel communément de 10 jours peut être spécifié dans le contrat.

Recours à l’huissier en cas de refus d'une des parties de procéder à l'EDL ou désaccord :
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Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ modifié : Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa de l'Article 3 (), il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. L’huissier doit aviser les parties au moins 7 jours avant l’acte (Notification usuellement par acte de signification ou autre prévu par l’Article 651 du nouveau code de procédure civile).  Le montant des honoraires de l'huissier (Emoluments) dans le cadre des missions effectués en application de dispositions législatives ou réglementaires spéciales en l’occurrence ici l'Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ est partagé également entre les parties et fixé par l'Article 2 du décret du 5 janvier 1967.

 
                                                                                                          < CONTACT >