La LOI MERMAZ impose à certains bailleurs de procéder à un état des lieux à la remise ou à la restitution des clefs. Cette obligation est étendue aux meublés par la loi ALUR.
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IMPORTANT : Les dispositions relatives aux charges du Décret 87-713 du 26 août 1987 et aux réparations locatives du Décret 87-712 du 26 août 1987 sont d’ordre public et s’imposent quelque soit le régime de la location sauf location à bail commercial.

Sont concernés par l'obligation d'état des lieux :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1986 MERMAZ pour l'amélioration des rapports locatif (Article 3 et 2 alinea 1)

• Les locations de locaux à usage  d’habitation principale y compris les meublés.

• Les locations mixtes, ici à vocation d’habitation principale et d’activité sauf commerce

• Les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. 
  

Locations de logements non visées par l'obligation d'état des lieux (Article 2, alinea 1) : 

• Résidence secondaire qui relèvent du code civil (Articles 1729, 1737, 1739) notamment pour ce qui concerne le renouvellement par tacite reconduction.
  
• Logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 
• Locaux loués indépendamment d'un local à usage d'habitation
  
• Locaux loués à des personnes morales,
• Locaux meublés,
  
• Les logements de fonction,
  
• Les locations saisonnières (consenties à des travailleurs saisonnier) à l'exception de l'article 3-1 ,
  
• les locaux loués à usage d'habitation principale ou mixte avant 1948
• les locations de locaux exclusivement professionnels régis par le code civil.
  

 
   La LOI MERMAZ par ailleurs, dans son article 3 impose les dispositions suivantes :

Dispositions spécifiques

• Obligation de signature d'un bail écrit (Article 3)

• Délai de garanti attaché au fonctionnement des équipements de chauffage (Article 3) : Le locataire peut faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe suvant la location, en cas de défaut(s) affectant le fonctionnement du système de chauffage. Cet Etat des lieux complémentaire doit être dressé de façon identique à l'Etat des lieux principal. En tout état de cause, les anomalies constatées à la mise en route peuvent être signalées par le locataire au propriétaire au moyen d’un acte permettant de donner date certaine au constat (Pli recommandé AR ou pli remis en main propre). 

• Délai maximal de 2 mois de restitution de la caution au locataire (Article 22), à l’issu duquel le Bailleur doit procéder au remboursement de la caution après déduction, éventuellement, des frais de remise en état.                                                      

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USAGE EXCLUSIF D'HABITATION : N'empêche pas le locataire d'y domicilier son siège social. Voir la loi DUTREIL qui assouplie et élargie les possibilités de domiciliation.. 

OCCUPATION MIXTE : Le locataire peut utiliser le logement à sa guise en lui affectant l'un ou l'autre usage. Si en fin de bail il ne fait qu'y exercer une activité professionnelle il ne pourra plus prétendre au bénéfice de la loi de 89 et au renouvellement du contrat. L'obligation de consacrer le logement aux deux usages au doit être expressément précisée dans le bail (voir clauses facultatives). Le statut d'utilisation mixte prévu au bail n'implique pas l'obligation d'exercer une activité et de résider à la fois (consacrer impérativement le logement aux deux usages). Le local peut être consacré à un seul usage. Ce bail mixte confère aux locaux pouvant être destinés à des activités professionnelles le statut protecteur de la Loi 89-462 du 6 7 1989, préférable à celui de l'article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986. 

Loi MERMAZ 

• Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : Obligation d'EDL à l’entrée et à la sortie du locataire (Remise et restitution des clefs)
• Article 6-a de la loi du 6 juillet 1989 : A l’entrée constatation de l’état des lieux
• Etat des lieux complémentaire concernant le chauffage (Article 3 de la loi du 6 juillet) 

 Loi SRU 

• Article 187-2 de la loi SRU et son décret d’application sur l'obligation de louer un logement décent .
  
  

Décret 2016-382 du 30 mars 2016

• Article 2 : Contenu de l'état des lieux 
• Article 3 : Modalités d'établissement (Forme, support)
• Article 4 : Vétusté
  

Recours à l'huissier en cas de contentieux

• Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ modifié :  Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa de l'Article 3, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. L’huissier doit aviser les parties au moins 7 jours avant l’acte (Notification usuellement par acte de signification ou autre prévu par l’Article 651 du nouveau code de procédure civile).

• Le montant des honoraires de l'huissier (Emoluments) dans le cadre des missions effectués en application de dispositions législatives ou réglementaires spéciales en l’occurrence ici l'Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ est partagé également entre les parties etfixé par l'Article 2 du décret du 5 janvier 1967.
• Décision de la Cour de Cassation (Ch. Civ. 1 du 17 novembre 1993): 
  > > > Le recours à un acte de sommation du locataire d’assister au constat est superflus par conséquent les frais d’un tel acte ne peuvent être imputés au locataire 
  > > >  L’indemnité pour résistance abusive est injustifiée car un auxilliaire de justice ne peut fixer de pénalités
  

 
Code CIIVIL

• Article 1384, al. 1er du Code Civil : Fait du locataire juridiquement le gardien de la "chose" ayant "l'usage, la direction et le contrôle de la chose" et donc par conséquent le responsable des dommages.
• Art. 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière
  
  Alinéa 1 : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
  Alinéa 2 : D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  Alinéa 3 : D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
  Alinéa 4 : D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
   
• Art. 1721 du code civil : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
  
  
• Art. 1723 du code civil : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
  
  
• Article 1730 du Code civil : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ".
   
• Article 1731 du Code civil : En cas d'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est réputé "en bon état". « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
  
  
  Article 1754 (Section II des règles particulières des baux à loyer) : Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clauses contraires, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux et, entre autres, les réparations à en faire : 
  > > > http://www.codes-et-lois.fr/code-civil/article-1754 
  • Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
  • Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
  • Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
  • Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
  • Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
   
  Article 1755 du Code civil : Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Confirmé par le jurisprudence (Civ. 3^ème , 12 avril 1995 , Bull Civ III, n° 212). JP équivalente aussi pour travaux peinture citée dans le même article. 
  > > >  Sauf stipulation expresse du bail l’obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeur (Civ. 3^ème , 31 octobre 2006 , Bull Civ III, n° 71, D. 2006, IR 2946). 
  
  Article 1756 du Code Civil (Section II des règles particulières des baux à loyer) : Met à la charge du locataire le curement des puits et fosses d’aisance sauf dispositions contraires 
   
  ARTICLE 7, C de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « MERMAZ » obligeant le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de location du bien dont-il a la jouissance et autorise une indemnisation du bailleur. 

DECRETS relatifs aux charges et réparations locatives. 

• Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière (Voir version consolidée du 1er janvier 2009).
  
•  Décret 87-712 du 26 août 87 définissant les réparations locatives pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière (" les travaux d'entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutif à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif).
  
  

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