Loi SRU
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L'Article 187-II-2°, du 13 décembre 2000  relative à la solidarité et au renouvellement urbain ( LOI SRU ) dispose que tout bailleur est tenu de livrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Ces mentions sont insérées par l’Article 187 de la loi SRU, dans les Article 6 la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ alinéa 1et 2 et 1719 du code civil.

Selon l'article 25 de ce cette même Loi MERMAZ, si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des dispositions précédantes de la loi MERMAZ, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec les normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. 

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IMPORTANT : 

• Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut se soustraire en aucune manière.
   
•  La non-conformité peut empêcher le versement Tiers payant de l’APL directement au bailleur.

• Le Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (1) pris en application de la Loi SRU détermine les caractéristiques du logement décent.

(1) JO du 31 janvier 2002

Conditions d'application du décret.
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Le logement doit être l’habitation principale du preneur (Article 1719 du Code Civil). 

• Ce dernier, si le logement loué ne répond pas au critères de Décence* peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (Code Civil). En tout état de cause le juge peut être saisi par l'une ou l'autre des parties qui déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et le cas échéant pourra réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ou la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (Réception). 
  

• Si le logement ne répond pas aux normes de la décence les allocations logement ne peuvent être versée directement au bailleur dans le cadre du tiers payant.

IMPORTANT : Il s’agit là d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut se soustraire en aucune manière à cet obligation et toute clause contraire du bail serait par conséquent réputée non écrite (Sans effet). 

Sont visés les locations à titre d'habitation principale ou mixtes et les locaux visés au deuxième alinéa du même article 2 de la Loi « Mermaz, à savoir :

• les locations en meublé,
• les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi,
• les locations consenties aux travailleurs saisonniers sauf locations saisonnières à caractère touristique,
• les foyer à l’exception des logements foyers soumis à une législation spécifique,
• les locations de logements conventionnés,
• les locations de logements appartenant à des organismes HLM, les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948

Recours des pouvoirs publics et des associations représentatives des locataires 

Maires et associations : Lorsqu'ils ont connaissance du logement ne répondant pas aux critères de la décence, les maires et toutes association de locataires affiliées à une association siégeant à la Commission Nationale de Concertation peut saisir les organisme de prestation sociales.

Prérogatives de la CAF : En cas d’insalubrité, elle est habilitée, si les normes de décence ne sont pas sont respectées à procéder à un contrôle in situ. Si le logement n'est pas mis en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer (Loi de 89 : art. 20-1).

Versement des allocations logement 

Obligation du bailleur

En cas de demande d’aide au logement (APL) le bailleur est tenu de remplir le questionnaire de la CAF (Cerfa n°10840*05) relatif à la décence et une attestation signée de lui est intégrée dans l'imprimé de la demande.

• Dans l’absolu l’indécence du logement peut empêcher ou provoquer la suspension du versement direct de Aide Personnalisée au Logement au bailleur (Tiers-payant) cela en vertu des Décrets du 29.07.2003 et des Article R-831-1 du Code de la Sécurité Sociale pour l'allocation de logement sociale et D-542-16 pour l'allocation de logement familiale.
  
  

• En cas d’indécence avérée du logement, le locataire peut toutefois continuer à percevoir l’APL sous réserve qu’il ait adressé à son propriétaire une mise en demeure de faire.
   

Dérogation :  Si le logement ne répond pas aux normes de la décence les allocations logement ne peuvent être versée directement au bailleur, sauf si ce dernier s'engagent à procéder à une mise en conformité dans un certain délai (Loi urbanisme et habitat n° 2003-590 du 2 juillet 2003).

 
La qualification d'indécence et les actions qui en découlent relèvent,  exclusivement de la sphère privée du fait notamment du lien par contrat entre le bailleur et son locataire.   

• Dans l’absolu, la non-conformité du logement aux dispositions du Décret ne peut justifier qu'une mise en demeure au propriétaire de faire procéder aux travaux de mise en conformité (Voir ci-dessous).
• A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. Le tribunal peut être toutefois saisi directement.
• Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (Réception). Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéas de l'article 6.

 
Dispositions légales spécifiques

• Selon l’Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 inséré par la loi SRU et modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 87 : Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la LOI « MERMAZ », le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 
  
  
• Selon l’ Article 25 de la Loi « MERMAZ » si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. 
  

• A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loyer fixé par comparaison avec au minimum 3 logements présentant les mêmes caractéristiques de confort).                                                                                                       
  

 
Dispositions principales

• Loi SRU du 13 décembre 2000 (Article 187) imposant, en cas de location dhabitation principale, à tout bailleur de remettre au locataire unlogement décent et modifiant à cet effet la  Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989  (Article 6).
  
  
• Décret n° 2002-120, du 30 janvier 2002 d'application de la LOI SRU fixant les caractéristiques du logement décent. 
  
  

Dispositions spécifiques

• Selon l’Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 inséré par la loi SRU et modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 87 : Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la LOI « MERMAZ », le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 
  
  
• Selon l’ Article 25 de la Loi « MERMAZ » si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. 
  

• A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loyer fixé par comparaison avec au minimum 3 logements présentant les mêmes caractéristiques de confort).                                                                                                   
  

 Autres législation modifiée par la loi SRU (Article 187 ) 

• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 MERMAZ relatif à la location de logement mixte à titre d’habitation principale (Location mixte)
  
  
• Article  1719 du code civil : Dispose que dorénavant, le bailleur est obligé, de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent (Mention insérée par l'article 187 de la LOI SRU.